FRAGE: Ich habe das Obergeschoß meines Zweifamilienhauses vermietet. Vor kurzem sind die Mieter aber ausgezogen und haben eine ganze Reihe von Reparaturkosten von der letzten Miete abgezogen. Im Mietvertrag haben wir aber vereinbart, dass Beschädigungen zu beheben und bei Notwendigkeit zu erneuern sind.
ANTWORT: Bei einem Mietverhältnis im Voll- oder Teilausnahmebereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) ohne Anwendbarkeit des Konsumentenschutzgesetzes ist die Vereinbarung von Erhaltungs- und Wartungspflichten des Mieters grundsätzlich möglich, jedoch besteht die Gefahr der Einstufung als gröbliche Benachteiligung. Nur bei individuell ausgehandelter Regelung über Erhaltungspflichten – dafür ist eine Differenzierung im Mietvertrag erforderlich – kann der Mieter für Reparaturkosten herangezogen werden. Eine Vertragsbestimmung, wonach „im Bestand gegebene Inventargegenstände pfleglich zu behandeln sind, Beschädigungen zu beheben und bei Notwendigkeit zu erneuern sind“ ist zu allgemein und hält vor Gericht nicht. Mangels vertraglicher gültiger Vereinbarung besteht daher eine umfassende Erhaltungspflicht des Vermieters gemäß Paragraph 1096 ABGB.
Paragraph 1097 ABGB legt eine Anzeigepflicht des Mieters bei nötigen Ausbesserungen fest, die dem Bestandgeber obliegen. Damit sind Maßnahmen gemeint, zu denen der Vermieter vertraglich oder gesetzlich angehalten ist. Unterlässt der Mieter diese Anzeige, wird er schadenersatzpflichtig für Schäden, die aufgrund mangelnder Anzeige entstanden sind.