So gut ein Mietverhältnis über die Jahre auch gewesen sein mag, am Ende wird dann doch sehr oft über Dübellöcher, Kratzer im Parkett und angebohrte Fliesen gestritten. Mieterinnen und Mieter vertreten dann den Standpunkt, das alles falle unter die gewöhnliche Abnutzung einer Wohnung und dafür hätte man ja Mietzins bezahlt. Für die Vermieterseite geht das hingegen weit über das übliche Maß hinaus.
Ein Protokoll für alle Fälle
Der steirische Mietrechtsexperte Hannes Kruplak, der seit vielen Jahren über rechtliche Stolpersteine beim Vermieten referiert, sagt dazu: "Ein gescheites Übergabeprotokoll zu Beginn des Mietverhältnisses, ist Basis für eine einigermaßen konfliktfreie Rückgabe der Wohnung." Gemeint ist damit eine genaueste Beschreibung des Ist-Zustandes der Wohnung bei der Anmietung. Der Österreichische Haus- und Grundbesitzerbund etwa stellt Muster-Übergabeprotokolle für seine Mitglieder kostenlos zur Verfügung: abrufbar unter www.hausbesitzer.at.
Rücknahme verweigern?
Gibt es am Ende Schäden am Mietobjekt, gilt grundsätzlich, dass Vermieterinnen bzw. Vermieter die Wohnung trotzdem zurücknehmen müssen. "Nur wenn sich Fahrnisse, etwa Möbel und Gerümpel, bei der Rückgabe in der Wohnung befinden, kann man die Rücknahme verweigern und weiter Mietzins für die Wohnung verlangen", betont Kruplak. Vermietern, die ihre Mieter wegen Schäden am Mietobjekt klagen wollen bzw. müssen, sollte außerdem klar sein, dass sie dafür nur ein Jahr ab Rückstellung der Wohnung Zeit haben.
Wer ausmalen muss
Zu den Tücken in der Praxis gehört auch eine etwaige Ausmalverpflichtung im Mietvertrag. Kruplak: "Eine generelle Verpflichtung dazu gibt es weder bei Geschäften zwischen zwei Verbrauchern, noch zwischen Unternehmer und Verbraucher." Im Unternehmer-Verbraucher-Geschäft könne eine Ausmalverpflichtung aber rechtlich einwandfrei in den Vertrag geschrieben werden. Wann ein Vermieter ein Unternehmer ist? Früher einmal wurde die Grenze in der Rechtsprechung beim Besitz von mehr als fünf Mietobjekten gezogen. "2022 gab es zwei widersprüchliche Entscheidungen des OGH: Einmal hieß es, dass man ab 11 Mietobjekten Unternehmer ist, ein andermal waren 12 Mietobjekte dafür nicht genug", erklärt Kruplak und ergänzt: "Einfach ist die Antwort hier also nicht."
Wurden die Wände vom Mieter mit unterschiedlichen Farben ausgemalt, besteht jedenfalls, wie Kruplak erklärt, nur bei extremen Farben eine Ausmalpflicht für Mieterinnen und Mieter. Was eine extreme Farbe ist, ist gesetzlich nicht definiert.
Löchrige Wände
Auch bei Dübellöchern hängt es davon ab, ob ein Normalmaß überschritten wurde, wenn es um die Frage geht, ob ein Mieter die Löcher verspachteln bzw. die Wände ausmalen muss. Und wo das Normalmaß endet, bleibt unklar. "Das normale Befestigen von Küchenmöbeln oder Karniesen ist jedenfalls verkehrsüblich – wie auch das Aufhängen von Bildern", sagt Kruplak.
Was angebohrte Fliesen anlangt bzw. die Möglichkeit, Mietern die Beschädigung von Fliesen zu untersagen, ist die Rechtsprechung, wie der Experte erklärt, widersprüchlich.
Wartungspflichten
Silikonfugen gehören zwar gewartet, Mieterinnen und Mieter sind dazu gesetzlich aber nicht verpflichtet. Dazu liegt eine OGH-Entscheidung vor. "Dennoch gibt es hier immer wieder Missverständnisse." Was eine Wartungspflicht für Boiler oder Therme anlangt, sprich: eine regelmäßige Entkalkung, erklärt Kruplak: "Ausschlaggebend ist die Qualität der Wartungsverpflichtung: Der OGH hat in einer Entscheidung eine Klausel aufgehoben, in der stereotyp festgehalten war, dass die Therme jährlich zu warten ist." Laut OGH könne nur eine Wartung gemäß der Empfehlung des Herstellers verlangt werden. "Bei einem neuen Auto muss man zuerst ja auch einmal drei Jahre lang nicht zum Pickerl und später in bestimmten Intervallen." Die Erhaltungspflicht für Thermen und Boiler trifft seit 2015 ohnehin Vermieter und Vermieterinnen.
Rückgabe bei befristeten Verträgen
Der richtige Zeitpunkt für die Rückgabe ist bei befristeten Mietverträgen übrigens der letzte Tag der Befristung. "Wenn das der 31. Juli ist, ist die Wohnung auch an diesem Tag zurückzustellen und nicht am 1. August, obwohl für den ganzen Monat Juli noch Mietzins bezahlt worden ist", klärt Kruplak über einen häufigen Irrtum auf. "Einvernehmlich kann man freilich auch einen anderen Termin vereinbaren."
Und dann noch ein Blick ins Backrohr
Zu guter Letzt noch ein paar Tipps vom Profi, was Vermieter nicht vergessen sollten, wenn sie nach der Rückgabe der Wohnung keine unliebsamen Überraschungen erleben möchten: "Schauen Sie bei der Rücknahme der Wohnung nach, ob auch das Kellerabteil geräumt ist, gern wird hier Gerümpel zurückgelassen. Kontrollieren Sie nicht nur, ob die Anzahl der zurückgegebenen Schlüssel stimmt, sondern auch, ob es die richtigen sind, die auch sperren – gelegentlich werden nämlich andere zurückgegeben. Und werfen Sie unbedingt einen Blick ins Backrohr: Eine schwarze Schmutzkruste über der ehemals grauen Emaille hat jedenfalls nichts mit gewöhnlicher Abnützung zu tun."
