Im Sommer 2022 haben Nationalbank und Finanzmarktaufsicht die Regeln zur Kreditaufnahme bei Wohnimmobilien verschärft, um potenzielle Käufer davor zu bewahren, in eine Schuldenfalle zu tappen. Seitdem muss beim Kauf mindestens 20 Prozent an Eigenkapital bereitgestellt werden, der Kredit darf nicht länger als 35 Jahre laufen und die Rückzahlung darf nicht mehr als 40 Prozent des Haushaltseinkommens betragen.
Das blieb nicht ohne Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Die Nachfrage nach Wohnbaukrediten ist deutlich eingebrochen. Banken wurde zwar ein kleiner Spielraum für Ausnahmen gewährt, der reich aber nicht aus, beklagt man in der Branche. Vor allem beim Wechsel einer Immobilie wären Zwischenfinanzierungen mit den neuen Regeln kaum möglich.
WKÖ-Immobilien- und Vermögenstreuhänder-Obmann Gerald Gollenz beklagt, dass die Chance, Eigentum zu erwerben, statt in Miete zu wohnen, erheblich eingeschränkt würden. Auch Bau-Gewerkschafter Josef Muchitsch forderte eine Überarbeitung der Regeln: "Jungfamilien müssen die Möglichkeit bekommen, bei ausreichend vorhandenen Sicherheiten ihr Eigenheim wieder finanzieren zu können."
Lockerung für Zwischenfinanzierung
Tatsächlich empfiehlt das zuständige Finanzmarktstabilitätsgremium nun eine leichte Anpassung der Regeln. Die grundsätzlichen Vorschriften bleiben aber unverändert. In einer Aussendung bestätigen sie die Notwendigkeit der strengen Regeln und bemängeln, dass seit Sommer 2022 vor allem variable Kredite vergeben werden.
Dennoch hält das Gremium eine Anpassung im Bereich der Zwischenfinanzierung für angebracht. Wird eine Wohnung gekauft, dabei der Wohnsitz gewechselt und die bisherige Wohnung verkauft, können 80 Prozent des geschätzten Marktwerts als Sicherheit angerechnet werden. Allerdings maximal für zwei Jahre. Selbiges gilt für Vorfinanzierungen von nicht-rückzahlbaren Zuschüssen durch Gebietskörperschaften, die ebenfalls angerechnet werden können.
Bisher ist es ja so, dass Kredite unter 50.000 Euro nicht den strengen Regeln unterliegen. Nimmt ein Paar den Kredit gemeinsam auf, soll diese Grenze auf 100.000 Euro steigen, also 50.000 Euro pro Person.
"Zur Vermeidung übermäßiger Schwankungen", wie es heißt, empfiehlt das Gremium, eine Untergrenze von einer Million Euro für das Ausnahmekontingent eines Kreditinstituts vorzusehen. Prinzipiell können Banken bei 20 Prozent der Wohnbaukredite Ausnahmen von den Regeln machen. Die neue Bestimmung sagt, dass die Kredite mit Ausnahme im Portfolio einer Bank jedenfalls ein Volumen von einer Million Euro haben dürfen. Dabei erinnerte das Gremium erinnerte daran, "dass bereits jetzt im internationalen Vergleich großzügige Ausnahmekontingente zur Verfügung stehen".
Gemischte Reaktionen
Finanzminister Magnus Brunner (ÖVP) begrüßte die Empfehlung zu den Lockerungen als "positiven ersten Schritt in die richtige Richtung". Es sei höchste Zeit, dass Zwischenfinanzierungen bei der Kreditvergabe ausreichend berücksichtigt werden können, hieß es in einer Aussendung am Montag. Die Kreditvergabe müsse flexibler, einfacher und näher an den Bedürfnissen der Menschen gestaltet werden. "Dazu braucht es keine Aushöhlung der Regelungen, sondern eine praxisnahe Anwendung, besonders bei den möglichen Ausnahmekontingenten", so Brunner.
Bau-Gewerkschafter Josef Muchitsch (SPÖ) sieht wenig Verbesserung: „Solange die Rate weiter nur 40 Prozent des Haushaltseinkommens betragen darf, bleibt Eigentum nur wenigen vorbehalten.“ Außerdem verstehe er nicht, warum bestehende Immobilien nicht mit 100 Prozent angerechnet würden, sagt Muchitsch.
Gerald Gollenz, Bundesobmann der WKÖ-Immobilien- und Vermögenstreuhänder sieht beim Thema Zwischenfinanzierungen durchaus einen Lichtblick. Insgesamt habe man sich aber „viel zu wenig getraut, das ist weit entfernt von einem großen Wurf“.
Jugendstaatssekretärin Claudia Plakolm (ÖVP) forderte eine weitere Lockerung der Kreditvergaberichtlinien. "Junge Menschen brauchen die Perspektive, dass sie sich mit Fleiß die ersten eigenen vier Wände leisten können", so Plakolm in einer Mitteilung.
