Der Erwerb einer Immobilie ist meist die größte Investition im Leben eines Menschen. Oder das wertvollste Geschenk, die wertvollste Erbschaft. Die 40 Kärntner Notariate beraten beim Kauf bzw. bei Übergabe oder Testament und gestalten bzw. formulieren den Kauf- bzw. Übergabsvertrag. Das Thema ist ein Dauerbrenner für die Rechtsdienstleister, die während ihrer zurzeit laufenden Immobilien- und Vorsorgewochen nicht nur Interesse, sondern auch Wissenslücken bei den Bürgern vernehmen - vor allem in Bezug auf steuerliche Aspekte.
„Unseren Klienten eine Übersicht über die Gebühren bei Immobilientransaktionen zu geben, gehört zu unseren originären Tätigkeiten“, sagt Sieghard Natmeßnig, Notarpartner in der Kanzlei Trampitsch & Partner in Spittal/Drau, der über die wichtigsten Aspekte aufklärt.
Im familiären Kreis erworbene Immobilien - Übergaben bzw. Schenkungen - sind steuerlich begünstigt. „Statt des klassischen Kaufpreises wird hier der Grundstückswert als Ersatzbemessungsgrundlage herangezogen. Eine Bemessungsgrundlage ist der Wert, den das Finanzamt dem Liegenschaftsvermögen zuschreibt, um die Steuer davon zu berechnen“, sagt Natmeßnig. Dieser Grundstückswert besteht aus einem Boden- und Gebäudewert.
Der Bodenwert wird vom Finanzamt vorgegeben. Der Gebäudewert basiert auf der Nutzfläche, dem Alter der Immobilie und Sanierungsmaßnahmen. Die Notare können so die Steuerbemessungsgrundlage ausrechnen. Auch der Wert einer Eigentumswohnung nennt sich Grundstückswert. Zum Grundstück gehören Grund und Boden, aber auch das darauf befindliche Gebäude sowie Pflanzen, Tiere und Inventar.
„Wer glaubt, der berechnete Wert sei zu hoch, kann alternativ ein Gutachten machen lassen“, sagt Natmeßnig. Aber Vorsicht: Ein solches Gutachten „hält“ nicht ewig - und die Kosten für den Gutachter muss man natürlich auch einplanen. Es gibt noch eine zweite Alternative: „Für den Grundstückswert können auch die zuletzt veröffentlichten Immobiliendurchschnittspreise der Statistik Austria herangezogen werden. Man kann sie auf der Homepage der Statistik Austria einsehen.“
Grundstücksübertragungen unter Verwandten - Erbschaften, Schenkungen - werden als unentgeltlicher Erwerb bezeichnet. Die dabei fällige Grunderwerbssteuer ist geringer als jene bei Käufen. Sie wird nach einem Stufentarif berechnet: Für die ersten 250.000 Euro an Immobilienwert wird ein Steuersatz von 0,5 Prozent berechnet. Ein Beispiel: Wäre eine Immobilie 200.000 Euro wert, wären 1000 Euro Grunderwerbssteuer zu zahlen. Ab 250.000 sind zwei Prozent Steuer zu entrichten. Über 400.000 Euro sind 3,5 Prozent zu entrichten. Beispiel: Bei einem Grundstückswert von 600.000 Euro werden 250.000 Euro mit 0,5 Prozent besteuert. Die nächsten 150.000 Euro mit zwei Prozent und die restlichen 200.000 Euro mit 3,5 Prozent. Es fallen also Steuern in der Höhe von 11.250 Euro an. Im Prinzip zahlt der Übernehmer. Natmeßnig: „Bei Kosten und Gebühren gilt jedoch die sogenannte Solidarhaftung. Das heißt: Falls der Übernehmer nicht zahlt, zahlt der Übergeber.“
Auch Lebensgefährten „begünstigt“
Wer gehört nun zu diesem begünstigten Familienkreis? Es sind nicht nur Ehepartner und eingetragene Partner, Eltern und Kinder. Es sind auch Stief- und Adoptivkinder, Enkelkinder, Geschwister, Nichten und Neffen und Verschwägerte in gerader Linie. „Auch Lebensgefährten ohne eingetragene Partnerschaft zählen zu diesem begünstigten Kreis - aber nur dann, wenn sie den gleichen Wohnsitz haben bzw. gehabt haben. Das heißt: Wenn der eine vom anderen nach einer Trennung übernimmt.“
Grundsätzlich rät Natmeßnig, bei einer Immobilienübertragung niemals rein nach Kosten- oder steuerlichen Aspekten zu entscheiden. Auch die Frage „Übergeben oder ein Testament machen?“ soll reiflich überlegt sein. Natmeßnig: „Im Fall einer Schenkung ist - wie wir im Juristendeutsch sagen - das Erbringen des Vermögensopfers nicht mehr rückführbar, es ist bindend. Mit einem Testament hält man sich alles offen. Ein Testament kann man ändern.“ Es gelte, einen „gesunden Egoismus“ walten zu lassen und sich nicht von den immer wieder avisierten Erbschafts- und Schenkungssteuern drängen zu lassen.
Wer eine Immobilie kauft, den bindet der Kaufpreis an die Steuern bzw. Gebühren. Der Kaufpreis ist also die Bemessungsgrundlage. Dass der Hauskäufer mit Nebenkosten von rund zehn Prozent des Kaufpreises rechnen muss, ist laut Natmeßnig im allgemeinen Bewusstsein angekommen. Konkret zahlt man - vom Kaufpreis - 3,5 Prozent Grunderwerbssteuer und 1,1 Prozent Eintragungsgebühr.
Die Bundesregierung hat die Grundbuchs- und Pfandrechts-Eintragungsgebühr für den Erbwerb von Wohnraum für zwei Jahre ausgesetzt, um junge Häuslbauer in Zeiten hoher Zinsen zu unterstützen. Die Gebührenbefreiung gilt bis zu einer Bemessungsgrundlage (also bis zu einem Kaufpreis) von einer halben Million Euro. Für den Teil, der über 500.000 Euro hinausgeht, ist die Gebühr zu zahlen. Ab einer Kaufsumme von zwei Millionen Euro besteht keine Befreiung.
Verwaltungsabgaben, Barauslagen, Vertragserrichtungskosten und etwaig auch Pfandrechtseintragungsgebühren und Maklerprovision sind (wenn nicht eine Befreiung besteht) natürlich zu bezahlen.
