Landtafeln, Gült- und Lagerbücher gab es zwar schon davor. Mit der Anlegung eines allgemeinen, umfassenden Häuserverzeichnisses wurde in Österreich aber erst unter Maria Theresia im Jahr 1770 begonnen - der Ursprung des Grundbuches.
Ein Blick ins Grundbuch ist für Immobilienkäufer bis heute die allererste relevante Maßnahme, bevor man einen Kaufvertrag unterschreibt. Allerdings sollte man den Blick den Notarinnen und Notaren überlassen, denn Grundbücher sind zwar grundsätzlich öffentlich, jedoch schwer zu lesen. Sie bestehen aus drei Blättern, dem Gutsbestandsblatt, dem Eigentumsblatt und dem Lastenblatt. „Aber auch Baurechte, Wohnrechte, Pfandrechte, Belastungs- und Veräußerungsverbote, Geh- und Fahrrechte sind in dem Buch verzeichnet“, sagt Notar Markus Egarter aus Winklern. Gerade erst hat er für einen Klienten im Zuge eines beabsichtigten Grundstückskaufs ein Geh- und Fahrtrecht für die Nachbarn herausgelesen, das aus den 1980er Jahren stammt. „In diesem Fall haben die Nachbarn einer Löschung zugestimmt. Sonst hätte der Käufer das Grundstück nicht gekauft.“
Was im Grundbuch eingetragen ist, gilt. Was nicht im Grundbuch eingetragen ist, gilt nicht. „Ein weit verbreiteter Irrtum ist, dass man mit dem Bezahlen der Kaufsumme Immobilien- bzw. Grundstückseigentümer ist. Tatsächlich ist man erst oder nur dann Eigentümer, wenn man im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist“, klärt Egarter auf.
Damit der Name des Käufers oder der Käuferin im Grundbuch eingetragen wird, müssen 1,1 Prozent des Kaufpreises als Grundbuchs-Eintragungsgebühr an den Staat bezahlt werden. Dazu kommen in den allermeisten Fällen - bei Fremdfinanzierung nämlich - weitere 1,2 Prozent als Pfandrechts-Eintragungsgebühr.
Die Bundesregierung hat die Grundbuchs- und Pfandrechts-Eintragungsgebühr für Wohnungseigentum für zwei Jahre ausgesetzt, um junge „Häuslbauer“ in Zeiten hoher Zinsen zu unterstützen. Die Gebührenbefreiung gilt bis zu einer Bemessungsgrundlage von einer halben Million Euro. Für den Teil, der über 500.000 Euro hinausgeht, ist die Gebühr zu zahlen. Ab einer Kaufsumme von zwei Millionen Euro besteht keine Befreiung.
Die Befreiung ist ein Top-Thema in den Kärntner Notariaten. „Die Klienten sparen sich damit eine Menge Geld, konkret bis zu 11.500 Euro. Auch Miteigentümer sind begünstigt“, sagt Egarter.
Der oder die Käufer müssen allerdings „dringenden Wohnbedarf“ nachweisen, sich also selbst mit Hauptwohnsitz in der neuen Immobilie anmelden. Egarter: „Die Gebührenbefreiung kann nachträglich allerdings wegfallen. Nämlich dann, wenn innerhalb von fünf Jahren nach Eintragung das Eigentumsrecht aufgegeben wird und so das dringende Wohnbedürfnis wegfällt.“
Ein Erstgespräch bei einer Notarin oder einem Notar ist kostenlos. Egarter empfiehlt angehenden Immobilienkäufern folgende Checkliste.
1.) Vorbesprechung beim Notar: Falls es mehrere Eigentümer gibt, werden die zukünftigen Besitzverhältnisse geklärt. Der Notar oder die Notarin nimmt Einsicht ins Grundbuch und prüft, ob der Verkäufer zum Verkauf überhaupt berechtigt ist. Er prüft Wohnung, Haus oder Grundstück in Bezug auf Altlasten, Wohnrechten und Hypotheken und ermittelt die zu erwartenden Kosten.
2.) Kaufvertrag aus professioneller Hand: Weil Standardverträge nie auf spezielle Erfordernisse eingehen, errichtet der Notar bzw. die Notarin einen individuellen Kaufvertrag.
3.) Beurkundung der Vertragsunterzeichnung: Bei einem Notartermin bestätigen Verkäufer und Käufer mit ihrer Unterschrift den Kaufvertrag, den ihnen der Notar oder die Notarin noch einmal erklärt hat.
4.) Notare fungieren auch als Treuhänder. Ein Treuhandvertrag sorgt dafür, dass der Austausch Immobilie gegen Geld verlässlich funktioniert.
5.) Nach Abschluss aller Schritte erhalten Sie vom Notariat einen Grundbuchsauszug.
Bei Vorverträgen, wie sie vor allem bei Makler-Angeboten häufig gemacht werden, ist laut Egarter Vorsicht geboten, „denn auch ein Vorvertrag ist bindend. Es kommt hier immer wieder zu Konflikten.“ Jungen Paaren, die sich das erste Haus, die erste Wohnung kaufen, empfiehlt Egarter gleichzeitig mit dem Immobilienkauf auch ein Testament zu machen. Man wisse ja nie, was kommt.
