Erstmals seit 20 Jahren sanken 2023 die Immobilienpreise in Österreich leicht. Grund dafür ist der Zinsanstieg für Wohnbaufinanzierungen sowie die strengen Regularien für die Vergabe von Wohnbaukrediten. Angesichts des immer noch großen Bedarfs an Wohnraum führte das nicht zu einer massiven Preiskorrektur. Das zeigt eine Analyse der UniCredit Bank Austria.
„Die Immobilienpreise sanken im Durchschnitt in Österreich um rund 1,5 Prozent gegenüber 2022. Die Nettoeinkommen in Österreich stiegen dagegen um fast acht Prozent, sodass sich der reale Wert eines durchschnittlichen österreichischen Nettoeinkommens bezogen auf die Immobilienpreise innerhalb des vergangenen Jahres um etwa zehn Prozent erhöht hat“, erklärt UniCredit-Bank-Austria-Chefökonom Stefan Bruckbauer.
Nach Schätzung der Ökonomen der UniCredit Bank Austria ist der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Österreich 2023 auf knapp über 4350 Euro und für Einfamilienhäuser auf rund 2850 Euro gesunken. Das entspricht einem Rückgang um jeweils weniger als 100 Euro gegenüber dem Jahr davor, wenn auch nicht für neue Wohnungen und Einfamilienhäuser.
Preise stiegen viel stärker als das Einkommen
Für eine Eigentumswohnung von 100 Quadratmetern mussten 2023 österreichische Arbeitnehmer im Durchschnitt über 15 Jahresgehälter einsetzen, für ein Haus gleicher Größe rund zehn Jahresgehälter. 2022 waren es noch ein Jahresgehalt mehr für eine Eigentumswohnung und sogar fast 1,5 Jahresgehälter mehr für ein Einfamilienhaus gewesen. In einer langfristigen Betrachtung zeigt sich aber ein gänzlich anderes Bild: Mit Beginn der Immobilienpreisrallye vor knapp 20 Jahren stiegen bis inklusive 2022 die Preise für Wohnimmobilien deutlich stärker als die Einkommen. Die Leistbarkeit von Wohnimmobilien hat sich seitdem trotz der Entwicklung im Vorjahr deutlich reduziert. Das durchschnittliche Nettoeinkommen erhöhte sich seit 2004 um mehr als 64 Prozent. Die Preise für Wohnimmobilien sind in diesem Zeitraum aber um weit mehr als 100 Prozent gestiegen.
7,5 statt 14 Quadratmeter
Laut den Ökonomen der UniCredit Bank Austria verringerte sich der Wert des durchschnittlichen Nettoeinkommens von Arbeitnehmern in Österreich bezogen auf die Immobilienpreise seit Beginn der Immobilienrallye vor rund 20 Jahren um über 45 Prozent. Statt für rund 14 Quadratmeter im Jahr 2004 reichte ein Jahreseinkommen 2023 trotz der leichten Verbesserung im vorigen Jahr nur noch zur Finanzierung von etwa 7,5 Quadratmetern Wohnraum aus.
Gewinnmargen steigen
Neben den gestiegenen Finanzierungskosten wurde 2023 die Nachfrage nach Wohnimmobilien auch durch die deutlich gestiegenen Baupreise gedämpft. Während die Baukosten aufgrund sinkender Materialkosten trotz höherer Lohnkosten im Jahresdurchschnitt 2023 nur um knapp 1 Prozent gegenüber 2022 zulegten, stiegen die Baupreise nach Schätzung der UniCredit Bank Austria um rund 7,5 Prozent. „Aufgrund der noch recht guten Auslastung wurde zugunsten der Gewinnmarge die Verlangsamung der Baukostendynamik nur zurückhaltend an die Kundinnen und Kunden weitergereicht“, so die Analysten der Bank Austria.
Die vorerst weiterhin restriktive Geldpolitik bei unverändert geltenden Vergaberegelungen für Wohnraumfinanzierungen in Österreich sowie der abnehmende Zuwachs des Wohnraumbedarfs sprechen für ein weiteres Jahr mit sinkenden Immobilienpreisen in Österreich.
„Die Leistbarkeit von Wohnraum wird sich im Durchschnitt damit 2024 erneut etwas verbessern. Zudem sollte die Aussicht auf den Beginn eines Leitzinssenkungszyklus der EZB sowie die Wohnbauoffensive der Regierung potenziellen Häuslbauern in Österreich Schritt für Schritt wieder etwas Rückenwind verleihen“, sagt UniCredit-Bank-Austria-Ökonom Walter Pudschedl.
