Wie aus den am 2. Februar veröffentlichten Daten im Immobilienpreisindex der Österreichischen Nationalbank (Transaktionspreise) für das Gesamtjahr 2023 hervorgeht, ist Wohneigentum im Vorjahr österreichweit um nicht einmal zwei Prozent billiger geworden. „Das ist kaum der Rede wert, wenn man bedenkt, dass sich die eigenen vier Wände allein in den Jahren unmittelbar davor (2020-2022) um in Summe gut 30 Prozent verteuert haben.
Die Preiskorrektur nach einem ersten und durchaus prononcierten Preisrutsch Ende 2022 hat sich im Verlauf des Jahres 2023 deutlich verlangsamt. Erst im Schlussquartal 2023 ermäßigten sich Wohnimmobilien wieder in stärkerem Maße“, heißt es in der neuen Analyse von Raiffeisen Research. In Summe ist laut Raiffeisen Research 2023 und 2024 ein Preisrückgang von insgesamt maximal 10 Prozent für den Gesamtmarkt Österreichs zu erwarten. Der Großteil der Korrektur steht noch bevor.
Die Zweiteilung des Marktes liegt im Trend, der gekommen ist, um zu bleiben: Während sich neue Wohnungen auch in Zeiten der Zinswende verteuert haben, wurden gebrauchte Wohnungen deutlich billiger. „Daran ändert auch der Umstand nichts, dass neue Wohnungen in vierten Quartal 2024 erstmals seit langem keine weiteren Preisanstiege verzeichnet haben.“
Baukosten bleiben hoch
Denn einerseits stehen wir vor Jahren mit deutlich niedrigeren Fertigstellungszahlen. Und andererseits ist mit Blick auf die Baukosten zumindest kurz- und mittelfristig keine Entspannung zu erwarten. „Trotz rückläufiger Materialkosten sind die gesamten Baukosten bisher kaum gesunken, weil es eine Staffelübergabe gab: Materialkosten treten in den Hintergrund, Personalkosten sind nun Kostentreiber Nummer eins und verhindern, dass trotz rückläufiger Preise von Ziegel, Zement & Co. günstiger gebaut werden kann.“
Um 30 Prozent weniger Immobilienkäufe
Zinssenkungen hin oder her: Der zinsseitige Gegenwind bleibt im Immobiliensektor auch 2024 beträchtlich, wie es bei Raiffeisen Research heißt. Und auch der deutliche Rückgang der Immobilientransaktionen lasse nicht auf eine schnelle Trendwende schließen. In den ersten drei Quartalen 2023 wechselten um fast 30 Prozent weniger Wohnimmobilien den Besitzer als im selben Zeitraum des Jahres 2022. „Der Markt befindet sich also weiterhin in einer Findungsphase, in der die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern auseinanderklaffen und daher weniger Transaktionen zustande kommen. Angebot und Nachfrage werden wieder zueinander finden, das neue Gleichgewicht wird aber zu niedrigeren Preisen sein.“
Die Frage der Leistbarkeit
Das Thema Leistbarkeit wird auch 2024 seinen Stempel aufdrücken. Wer beispielsweise im Jahr 2021 eine Immobilie kreditfinanziert erworben hat, musste damals etwa 30 Prozent des Netto-Haushaltseinkommen für den Schuldendienst einplanen. „Wer hingegen 2023 kaufen wollte, hätte fast die Hälfte seines Einkommens einplanen müssen – für einen Durchschnittshaushalt eine kaum zu überwindende Hürde.“ In der Realität heiße das nichts anderes, als dass das Reservoir potenzieller Immobilienkäufer sehr klein geworden ist. Zwar werde sich die Leistbarkeit heuer von diesem Extremwert etwas wegbewegen. „Dennoch bleibt die Lage angespannt.“
