Über leistbares Wohnen wurde schon im Vorjahr unter dem Titel „Mietpreisbremse“ eifrig debattiert. Das Gesetz dazu wurde, wie berichtet, im vergangenen Dezember beschlossen und ist im Kategorie- und Richtwertmietzinsbereich ebenso relevant wie im Segment ausfinanzierter Mietwohnungen gemeinnütziger Wohnbauträger. Einen großen Teil des Mietmarktes bestimmen allerdings einfach Angebot und Nachfrage. Mietervertreter fordern also weiterhin Schranken für Vermieter. Arbeiterkammer und Gewerkschaftsbund brachten sich dieser Tage mit der Forderung nach einem Verbot von Befristungen in Mietverträgen in Stellung. Mittlerweile sei schon jede zweite Mietwohnung in Österreich befristet. Grobe Nachteile und Preiserhöhungen für Mieter seien die Folge.
Die wichtigsten Infos zum Durchklicken:
Unsicherheiten für Vermieter
Vom Österreichischen Verband der Immobilienwirtschaft kam postwendend der Wunsch nach mehr Rechtssicherheit bei der Vermietung, „statt die Vermietung unattraktiv zu machen“. Ein Beispiel für die Rechtsunsicherheit ist, dass bereits einige Klagen von Mietern eingebracht wurden, die sich die Mietzinserhöhungen vergangener Jahre zurückholen möchten, weil diese auf Basis intransparenter Wertsicherungsklauseln zustande gekommen seien.
Zu wenig sanierter Altbestand
Gerald Gollenz, Fachgruppenobmann der Immobilientreuhänder in der Wirtschaftskammer Österreich, verweist beim Mieten-Thema zusätzlich auf das Dilemma, dass aktuell relativ wenig gut sanierter Altbau bzw. gut sanierte gebrauchte Wohnungen auf dem Markt seien, weil die Baukosten hoch sind und demnach auch die Sanierung viel kostet. „Wer heute Altbau saniert, kommt in Summe auf Kosten wie beim Neubau.“ Diskussionen über Mietpreisbremse und Befristungsverbot würden Vermieter nur zusätzlich von Sanierungen abhalten. Und Neubau ist eine teure Miet-Alternative, wie der neue Marktbericht des Fachverbandes der Immobilientreuhänder zeigt: Im frei finanzierten Neubaubereich lag die Nettomiete ohne Betriebskosten 2023 im Schnitt bei 12,80 Euro pro Quadratmeter. Gegenüber 2022 ist das ein Plus von 6,5 Prozent.
Mietwohnungen bleiben „der Renner“
Mietwohnungen sind, wie es in der Prognose von Remax für 2024 heißt, jedenfalls „unverändert der Renner“ auf dem Immobilienmarkt, zumal die Finanzierbarkeit von Käufen schwierig ist und deshalb auch einige auf Miete umschwenken. Gefragt sind vor allem zentrale Lagen und der Stadtrand. Das Angebot an frei finanzierten Mietwohnungen hat laut Remax zwar zugelegt, aber nur leicht. Weiters hat sich, wie die Immobilienbranche betont, das sichtbare Angebot an Mietwohnungen durch das Bestellerprinzip bei der Maklerprovision stark reduziert. „Das Angebot auf den Plattformen ist von 34.000 Objekten auf mittlerweile 25.000 gesunken“, war vor ein paar Wochen der Befund beim Verband der Immobilienwirtschaft.
Die zwei Seiten einer Medaille
Wie man es aber auch dreht und wendet: Sowohl Mietervertreter als auch Eigentümervertreter haben in ihrer Argumentation zum Thema Miete oft eine verzerrende Sicht der Dinge, wie es Walter Doralt, Professor am Institut für Zivilrecht der Universität Graz, formuliert. Nehmen wir etwa die österreichische Besonderheit des Friedensmietzinses: „Die Forderung der Vermieter, dass man hier die Mieten anheben bzw. die Verträge kündigen können sollte, ist nachvollziehbar, die Mieten liegen dort unter dem Marktwert.“ Allerdings hänge der Kaufpreis der Immobilie von den Mieterträgen ab. Ein Objekt mit Friedensmietzins-Wohnungen konnte also verhältnismäßig günstig gekauft werden – und soll nun durch eine Gesetzesänderung mehr Gewinn bringen als erwartbar war, gibt Doralt zu bedenken.
Oder nehmen wir das Beispiel einer neuen gesetzlichen Mietzinsobergrenze in einem Markt, in dem die Nachfrage größer ist als das Angebot. Wer wird die Wohnung, die unter dem Marktwert angeboten werden muss, bekommen? „Wenn ein Vermieter die Wahl hat, wird er die Person mit der besten Bonität auswählen und nicht die, der man mit der Gesetzgebung eigentlich helfen wollte“, führt der Jurist ins Treffen.
