Die allgemeine Teuerung und die davongaloppierenden Energiekosten haben sich 2023 auch bei den Anfragen an die österreichischen Mieterschützer bemerkbar gemacht. „Es gab eine deutliche Steigerung bei den Überprüfungen der Betriebskostenabrechnung und Heizkostenabrechnungen, weil die Menschen einfach genauer aufs Geld schauen mussten und sichergehen wollten, dass die Abrechnung stimmt“, berichtet Barbara Walzl-Sirk vom Mieterschutzverband Österreichs. Förmlich überschwemmt sei man auch mit Anfragen zu Wertsicherungsvereinbarungen in Mietverträgen worden.
Mieterhöhungen
Mieterhöhungen durch Indexanpassungen waren 2023 ein großes Thema. Christian Lechner von der Mieterveineinigung sagt dazu: „Bei Mietwohnungen mit freier Mietzinsbildung und einer Wertsicherungsklausel mit niedrigem Schwellenwert war durch die hohe Inflation 2023 eine mehrmalige Mietzinserhöhung möglich.“ Wichtiger Zusatz: „Da bei solchen Mietverhältnissen das Mietrechtsgesetz nicht zur Gänze gilt, kann die Vermieterseite die Erhöhung des Mietzinses wegen der Wertsicherung auch rückwirkend bis zu drei Jahren verrechnen.“
Indexklauseln
Bei der Überprüfung der Wertsicherungsvereinbarung ist auch immer abzuklären, ob der Vermieter als Unternehmer auftritt und somit auch die Bestimmungen des Konsumentenschutzgesetzes zur Anwendung kommen. Walzl-Sirk sagt dazu: „Der Oberste Gerichtshof hat in diesem Zusammenhang zum Beispiel bereits entschieden, dass Wertsicherungsklauseln, die nur eine Erhöhung des Mietzinses enthalten, aber keine Senkung, gegen das Konsumentenschutzgesetz verstoßen. Auch Vertragsklauseln die eine Erhöhung des Mietzinses in den ersten beiden Monaten nach Vertragsabschluss ermöglichen, verstoßen gegen das Konsumentenschutzgesetz.“
Die rechtlichen Konsequenzen daraus: Diese Wertsicherungsklauseln sind nichtig, eine Erhöhung ist nicht erlaubt und zu viel bezahlte Beträge müssten dann auch zurückbezahlt werden.
Balkonkraftwerke
Einen regelrechten Photovoltaik-Boom gab es 2023, wie Lechner betont, nicht nur bei Hauseigentümern, sondern auch bei Mieterinnen und Mietern. Immer öfter wurde die Frage gestellt: Muss ich die Installation eines Balkonkraftwerkes meinem Vermieter melden? Die Antwort lautet Ja. „Wenn die Mietpartei die Module an der Außenwand oder dem Außengeländer des Balkons anbringen möchte, muss der Vermieter zustimmen, weil das äußere Erscheinungsbild des Hauses betroffen ist.“
Maklerprovison
„Ich möchte eine Wohnung anmieten. Muss ich jetzt noch eine Provision an den Makler bezahlen?“ Diese Frage haben Mieter im Vorjahr ebenfalls sehr häufig gestellt. Seit 1. Juli 2023 müssen Wohnungssuchende nur dann für die Provision eines Immobilienmaklers aufkommen, wenn sie diesen als „Erstauftraggeber“ mit der Suche einer Mietwohnung beauftragt haben. „Sobald eine Wohnung öffentlich angeboten wird, etwa über ein Webportal oder eine Anzeige in einer Tageszeitung, gilt der Vermieter als Erstauftraggeber und Wohnungssuchende müssen keine Provision bezahlen“, lautet die juristische Auskunft.
Mietpreisbremse
Viele haben im Vorjahr gelesen, dass nun endlich eine Mietpreisbremse in Österreich kommt und haben bei den Mietrechtsexperten nachgefragt, ob dies auch für eine Neubauwohnung gilt, die frei finanziert errichtet wurde. Die Antwort lautet Nein. Die Mietpreisbremse gilt nur für die Hauptmietzinse nach Richtwert- oder Kategoriemietzins-System, also für die klassischen Altbau-Mietwohnungen. Frei finanzierte Neubauten fallen nicht unter diese beiden Mietzinsbildungssysteme. Hier kann der Hauptmietzins wie bisher auf der Basis einer vertraglich vereinbarten Wertsicherungsklausel erhöht werden.
Genossenschaftswohnungen
„Ich miete eine Wohnung, die ein gemeinnütziger Wohnbauträger errichtet wurde. Meine monatliche Vorschreibung ist um 200 Euro gestiegen. Wie ist so etwas möglich?“ Auch diese Fragestellung gehört für Lechner zu den häufigsten von 2023. Die Antwort lautet: Der von gemeinnützigen Wohnbauträgern vorgeschriebene Mietzins ist bei Zinssatzschwankungen veränderlich. Höhere Leitzinsen bedeuten für Wohnbaugenossenschaften, dass sie für Kredite ebenfalls höhere Zinsen zahlen müssen. Diese Kosten werden weitergegeben. Nebenbei können auch noch Betriebskosten- und Heizkostenvorschreibungen steigen. Lechner: „Preissteigerungen um monatlich 200 Euro waren leider keine Seltenheit.“
