Die Finanzmarktaufsicht (FMA) mahnt die Banken, heuer nicht zu hohe Dividenden auszuschütten. Einzelne Institute sollten wegen des Wertverfalls bei Immobilien vielleicht gar keine Gewinne ausschütten, sondern für Kreditausfälle vorsorgen, sagten die FMA-Vorstände Helmut Ettl und Eduard Müller am Mittwoch in einer Pressekonferenz in Wien. „Wir haben hier tatsächlich einige Bedrohungen auch für den österreichischen Finanzmarkt“, meinte Müller mit Blick auf nächstes Jahr.
Die Zinswende habe zu einer Preiskorrektur bei Immobilien geführt und erschwere zugleich den Schuldendienst privater Haushalte, skizzierte die FMA-Spitze, was auf die Banken nächstes Jahr zukommen könnte. Im Zentrum der Problematik dürften aber Gewerbeimmobilien wie Büros oder Geschäfte stehen. Ettl appelliert an die Banken: „Bitte schaut euch eure Bücher an, schaut euch an, was ist zu erwarten.“ Die Banken sollten erwägen, anstelle von Gewinnausschüttungen die Eigenmittelbasis zu stärken.
Dividendenbeschränkung möglich
Die FMA könne für Banken auch Dividendenbeschränkungen erlassen, so Ettl. Bei den sechs Großbanken, die von der Europäischen Zentralbank (EZB) überwacht werden, sei dies Sache der EZB.
Durch jahrelange Nullzinspolitik der EZB hat sich in Österreich eine Immobilienblase gebildet. Bei Wohnimmobilien hat die Aufsicht per Verordnung die Kreditvergabe verschärft. Jüngste Indikatoren würden zeigen, dass die Blase zumindest nicht mehr größer geworden sei. „Wir geben hier keine Entwarnung, wir sehen nur, die Schere geht nicht mehr weiter auseinander“, sagte Müller.
Immobilien überbewertet
Seit 2010 waren die Immobilienpreise in Österreich um 115 Prozent gestiegen, während die Einkommen nur um 55 Prozent nach oben gingen. Am Höhepunkt Mitte 2022 waren Immobilien in Österreich um 36 Prozent überbewertet, in Wien sogar um mehr als 40 Prozent. „Wie viel Luft ist da drinnen, Stichwort Überbewertung“, sagte Müller mit Blick die ab 2020 stark auseinandergehenden Kurven. „Aus meiner Sicht muss man da nicht mehr über die Notwendigkeit solcher kreditnehmerbasierten Maßnahmen wie wir sie mit der KIM-Verordnung gesetzt haben, diskutieren. Das kann man mit freien Auge erkennen“, so Müller.
Bei Gewerbeimmobilien gibt es von der FMA keine strengeren Regeln, was die Kreditvergabe betrifft, jedoch ein feinmaschiges Kontrollnetz, wie Ettl betonte. Bei Gewerbeimmobilien ist die Gefahr von Turbulenzen aus Sicht der Aufsicht sogar noch größer als bei Wohnimmobilien, die Beleihungsquote sei höher und 85 Prozent des Kreditvolumens sei variabel verzinst. 25 Prozent der Kredite seien endfällig. Dazu kommen durch Homeoffice und Onlineshopping strukturelle Risiken für Bürovermieter und Kaufhausbetreiber.
Signa-Misere
Schon bei der in Schieflage geratenen Signa-Gruppe von René Benko habe man sich das Engagement in Gewerbeimmobilien sehr genau angesehen. 2018 sei das Exposure österreichischer Banken bei Signa noch viel größer gewesen als die nun kolportierten 2,2 Mrd. Euro. „Es war eine gemeinsame Initiative von FMA, Nationalbank und EZB, dass man hier diesen Klumpen - dieses Konzentrationsrisiko - dekonzentriert habe“, sagte Ettl. Das heißt, ein Teil der Signa-Kredite wurde auf andere Banken in Europa abgegeben. Signa selbst unterstehe nicht der Aufsicht durch die FMA, weil die Gruppe kein Geld von Kleinanlegern eingeworben habe, sagte Ettl.
Dass heuer im Oktober beim „LLB Semper Real Estate“ der Liechtensteinische Landesbank in Österreich - ein offener Immobilienpublikumsfonds - die Anteilsrücknahme ausgesetzt wurde, sei ein weiteres Indiz, dass derzeit Stress im System sei, sagte Ettl am Rande der Pressekonferenz zur APA. Voriges Jahr war der Fonds noch auf Wachstumskurs. Im Frühjahr 2022 hatte die LLB Immo KAG für ihren Immo-Fonds noch das seit 2021 in Umbau befindliche Tlapa-Kaufhaus beim Columbusplatz in Wien-Favoriten vom Projektentwickler Vermehrt AG gekauft. Laut früheren Angaben soll das Gebäude 2024 fertig werden.
