Bei der Eigentums-Wohnhausanlage der Leserin befinden sich auf den Terrassen Holztrennwände. Bei einigen „Großeigentümern“, die ihre Wohnungen ständig vermieten, wurden diese Wände in der Vergangenheit nie gewartet und gestrichen. Also stellt sich die Frage: „Wer übernimmt jetzt die Kosten einer notwendigen der Sanierung?“

Rechtsanwältin Margarita Obergantschnig antwortet: Bei solchen Trennwänden auf der Terrasse handelt es sich grundsätzlich um einen allgemeinen Teil der Liegenschaft, deren Erhaltung die Eigentümergemeinschaft trifft; vorausgesetzt, dass diese Trennwände rechtmäßig errichtet wurden. Dies bedeutet, dass die Kosten für die Instandhaltung grundsätzlich von sämtlichen Wohnungseigentümern anteilsmäßig zu tragen sind. Ist eine Reparatur nicht mehr wirtschaftlich, stellt auch der Ersatz eine Erhaltungsmaßnahme dar.

Sofern hinsichtlich der Erhaltung (Streichung) der Trennwände im Rahmen der Eigentümerversammlung tatsächlich eine gesonderte Vereinbarung getroffen wurde, sollte dies im Protokoll erfasst sein. Diesbezüglich sollten Sie Rücksprache mit der Hausverwaltung halten. Mangels gesonderter Vereinbarung sind die (Erhaltungs) Kosten aus der Rücklage zu bestreiten.

Die Bildung einer Rücklage, deren Höhe sich an der voraussichtlichen Entwicklung der zu erwartenden Aufwendungen zu orientieren hat, ist dabei gesetzlich vorgeschrieben. Ist die Bezahlung der Kosten – mangels Vorhandensein einer ausreichenden Rücklage – nicht möglich, sind die erforderlichen finanziellen Mittel zur Abdeckung der Kosten von den Wohnungseigentümern aufzubringen. Diese tragen dabei auch das Risiko der Zahlungsunfähigkeit einzelner Wohnungseigentümer.

Die Höhe der Rücklage wird dabei von der Hausverwaltung festgesetzt; der Verwalter hat dabei jedes Jahr eine Vorausschau zu legen, aus der ersichtlich sein soll, welche Arbeiten durchgeführt werden müssen und welche Rücklagenhöhe dafür erforderlich ist. Die Bildung einer angemessenen Rücklage ist Aufgabe der ordentlichen Verwaltung. Sind die Wohnungseigentümer mit der Höhe der Rücklage nicht einverstanden, kann diese durch einen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer geändert werden. Es kann aber auch jeder einzelne Eigentümer eine Änderung der festgesetzten Höhe mittels Antrag beim zuständigen Gericht erwirken, welcher gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichtet ist.

Im Hinblick auf Ihre Ausführungen, dass die Rücklagen immer wieder erhöht werden und Sonderzahlungen zu leisten sind, sollten Sie Einsicht nehmen, wofür die Mittel verwendet werden. Hausverwalter sind nämlich zur Legung einer ordentlichen und richtigen Abrechnung verpflichtet.