FRAGE: Unsere Eigentumswohnanlage soll nach 30 Jahren renoviert werden, aber nicht alle sind damit einverstanden. Bestimmt die Mehrheit oder müssen alle Eigentümer zustimmen?
Gerhard Schnögl vom Haus- und Grundbesitzerbund antwortet: Als Grundregel gilt, dass bei Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung die Mehrheit der Wohnungseigentümer entscheidungsbefugt ist. In Angelegenheiten der außerordentlichen Verwaltung ist in der Regel Einstimmigkeit erforderlich. In allen Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung darf die Hausverwaltung alleine entscheiden. Sie kann selbstverständlich auch die Wohnungseigentümer abstimmen lassen, muss es aber nicht.
Arbeiten zur Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses, die Behebung ernster Schäden des Hauses, die in einzelnen Wohnungseigentumsobjekten auftreten, die Erhaltung von Gemeinschaftsanlagen und die Durchführung bestimmter energiesparender Maßnahmen sind Erhaltungsmaßnahmen, die von der Gemeinschaft im Rahmen der ordentlichen Verwaltung durchzuführen sind.
In den Bereich der ordentlichen Verwaltung fallen auch größere Sanierungsarbeiten. Der Austausch der Fenster sowie die Anbringung eines Vollwärmeschutzes können trotz hoher Kosten Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung sein. Für diese Arbeiten braucht die Hausverwaltung keine Genehmigung der Wohnungseigentümer.
Die Mehrheit kann der Hausverwaltung aber eine Weisung erteilen, die bindend ist. Es sei denn, diese wäre gesetzeswidrig.
Sanierungen fallen dann in den Bereich der außerordentlichen Verwaltung, wenn sie mit extrem hohen Kosten verbunden sind und besondere Finanzierungsprobleme zu erwarten sind. In diesen Fällen benötigt die Hausverwaltung zur Durchführung der Arbeiten einen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer.
Dieser Beschluss kann von einem überstimmten Eigentümer gerichtlich angefochten werden.