Der Verwalter muss die Eigentümer nicht fragen

FRAGE: Ich war durch eine Aussage der Hausverwaltung der Meinung, dass die Fenster zur Eigentumswohnung gehören und vom Eigentümer selbst zu zahlen sind. Daraufhin habe ich mein total desolates Badezimmerfenster austauschen lassen und dafür rund 3400 Euro bezahlt. Nun bekam ich von der Hausverwaltung ein Schreiben, dass in einer anderen Wohnung gleich alle alten Fenster ausgetauscht werden und daher ein Betrag anteilsmäßig zu zahlen ist, da keine Rücklagen vorhanden sind. In meinem Fall muss ich einen Mehrheitsbeschluss aller Wohnungseigentümer beantragen, weil ich ohne Zustimmung der Hausverwaltung das Fenster bestellt habe. Jetzt soll ich zu den anderen dazu zahlen, die nun auch getauscht werden. Wie ist die Rechtslage?

Gerhard Schnögl vom Haus- und Grundbesitzerbund antwortet: Die Reparatur und die Erneuerung schadhafter Außenfenster fällt unter die Aufgaben der ordentlichen Verwaltung und ist von der Hausverwaltung vorzunehmen.

Diese bestimmt alleine, – ohne dass die übrigen Eigentümer gefragt werden müssen – ob und wie ein schadhaftes Fenster saniert wird.

Die Hausverwaltung kann die Begutachtung selbst durchführen oder durch eine Firma veranlassen. Die Eigentümer haben in diesen Dingen weder ein Mitspracherecht, noch muss die Hausverwaltung darüber informieren oder Rücksprache halten.

Die Kosten werden auf alle Miteigentümer aufgeteilt bzw. aus der Rücklage entnommen.

Bleibt die Hausverwaltung untätig, ist einem Eigentümer nicht zu empfehlen, seine Zahlungen einzustellen oder zu mindern, da ihm diese Vorgehensweise eine Klage von Seiten der Hausverwaltung einbringen kann.

Zur Durchsetzung der Fensterreparatur kann der Eigentümer einen Antrag beim Bezirksgericht im Außerstreitverfahren einbringen.

Bei Vorliegen eines Schadens durch das Unterlassen der Fensterreparatur käme eventuell auch ein Schadenersatzanspruch gegen den säumigen Hausverwalter in Betracht.

Es ist die Aufgabe des Verwalters, für eine angemessene Rücklage im Rahmen der ordentlichen Verwaltung Sorge zu tragen, damit Reparaturen finanziert werden können.