Gibt es eine gesetzliche Verpflichtung, bei der Anmietung einer Wohnung eine Kaution zu hinterlegen?
Antwort: „Nein“, sagt die Grazer Rechtsanwältin Heidi Lallitsch von der Kanzlei SCWP Schindhelm. Ohne ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag gibt es keine Verpflichtung der Mieterin oder des Mieters zum Kautionserlag, auch wenn das in der täglichen Praxis gern übersehen wird. Und im Nachhinein kann die Kaution von Vermieterseite auch nicht einseitig (nach)gefordert werden.
Wie viel Kaution darf verlangt werden?
Antwort: Auch die Kautionshöhe ist grundsätzlich Vereinbarungssache zwischen den Vertragsparteien, wie Lallitsch betont. Üblich sind in der Praxis drei Bruttomonatsmieten, möglich ist aber auch mehr. Im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes begrenzen allerdings die Grundsätze des ABGB bezüglich Sittenwidrigkeit und Wucher die Kautionshöhe. Lallitsch: „Vom Obersten Gerichtshof wurde im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ein Kautionserlag von maximal sechs Bruttomonatsmieten für höchstzulässig erklärt“, sagt die Anwältin, fügt aber hinzu: „Bei besonderen Sicherungsbedürfnissen eines Vermieters (etwa bei einer besonderen Ausstattung der Wohnung) ist eine Ausnahme von dieser Höchstgrenze möglich.
In welcher Form muss die Kaution übergeben und dann „aufbewahrt“ werden?
Antwort: Die Kaution kann in bar, mit einem Sparbuch, mit einer Bankgarantie oder in Form einer Bürgschaft übergeben werden. Das ist Vereinbarungssache zwischen den Vertragsparteien, wie Lallitsch erklärt. Zur Veranlagung der Kaution sagt sie: „Im Teil- und Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes sind Bargeldbeträge der Mieterin oder des Mieters allerdings fruchtbringend auf einem Sparbuch zu veranlagen. Möglich ist auch eine andere Form der Veranlagung bei gleich hoher Sicherheit.“ Entscheidend bleibe aber eine vom Vermögen des Vermieters abgrenzbare Veranlagungsform – vor allem aus insolvenzrechtlichen Überlegungen. „Der Erlag von Kautionen auf einem Sammelsparbuch, wie es viele Hausverwaltungen machen, widerspricht grundsätzlich nicht dem gesetzlichen Sicherheitsgedanken und ist möglich.“
Was ist eine fruchtbringende Veranlagung?
Antwort: „Als fruchtbringend gelten in der Praxis grundsätzlich branchenübliche Sparzinsen“, erklärt die Rechtsanwältin. Das heißt: Bei unbefristeten Mietverhältnissen Zinsen für täglich fällig werdendes Geld, bei befristeten Mietverhältnissen branchenübliche Sparzinsen basierend auf der eingegangenen Befristungsdauer. Dass damit seit geraumer Zeit keine fruchtbare Veranlagung möglich ist, kann dem Vermieter oder der Vermieterin nicht angelastet werden. Ein Mieter hat bei Erlag von Barkautionen aber das Recht, über die Art der Veranlagung informiert zu werden.
Neu ausmalen: Darf dafür die Kaution verwendet werden?
Antwort: Grundsätzlich sind mit dem Mietzins alle Abnützungen, die mit einer gewöhnlichen Benützung der Wohnung einhergehen, bezahlt. „Gemeint sind damit etwa Bohrlöcher für Bilder und Regale und Wandvergilbungen. Sogar andere Wandfarben als Weiß sind von Vermieterseite zu dulden, wenn es sich nicht um intensive Farbtöne wie Rot, Schwarz oder Giftgrün handelt“, sagt Lallitsch. Ein berechtigter Anspruch des Vermieters zur Verwendung der Kaution für Malkosten bestehe nur dann, wenn eine Ausmalverpflichtung zwischen Vermieter und Mieter wirksam vereinbart worden ist und die Wandabnützung über ein gewöhnliches Ausmaß hinausgeht. „Eine 08/15-Ausmalverpflichtung in einem Mietvertrag ohne sachliche Rechtfertigung und ohne direkte Ausverhandlung unter den Vertragsparteien hält in der Praxis jedenfalls nicht mehr. Schon aus diesem Grund ist von Mustermietverträgen abzuraten.“
