Wenn die Temperatur in der eigenen Wohnung trotz der empfohlenen Beschattungs- und Lüftungsmaßnahmen im Sommer unerträglich wird, bleibt als Ausweg oft nur die Installation eines Klimagerätes. In Miet- oder Eigentumswohnungen kann man dabei allerdings nicht allein entscheiden – sofern es nicht schon im Mietvertrag oder im Wohnungseigentumsvertrag eine Regelung dazu gibt. „Bei einem eigenmächtigen Agieren setzen Sie sich jedenfalls schnell einem Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch aus“, sagt die Rechtsanwältin Heidi Lallitsch von der Grazer Kanzlei SCWP Schindhelm.
Wann die Miteigentümer befragt werden müssen
Im Wohnungseigentum ist die Installation einer Klimaanlage nach dem Gesetz grundsätzlich eine genehmigungspflichtige Maßnahme. „Man muss sich aktiv um die Zustimmung aller Mit- und Wohnungseigentümer bemühen“, sagt die Anwältin. Die neuen gesetzlichen Bestimmungen zur Zustimmungsfiktion nach Paragraf 16 Absatz 5 im Wohnungseigentumsgesetz, wonach bestimmte Maßnahmen nach Anzeige als genehmigt gelten, wenn von den anderen Wohnungseigentümern nicht fristgerecht innerhalb von zwei Monaten schriftlich Widerspruch dagegen erhoben wird, kämen hier nicht zur Geltung.
Und wenn man wegen der Hitze gar nicht mehr schlafen kann? Fehlende Zustimmungen der anderen Wohnungseigentümer können prinzipiell im Außerstreitverfahren ersetzt werden. „Die Voraussetzungen für eine gerichtliche Zustimmung sind aber streng“, warnt Lallitsch. Konkret zählen vor Gericht nur die Verkehrsüblichkeit oder ein wichtiges Interesse des Antragstellers oder der Antragstellerin. Ein wichtiges Interesse an einer Klimaanlage könne bestehen, wie Lalltisch betont, wenn gesundheitliche Auswirkungen vorliegen: „Schlafstörungen infolge von dauerhaft hohen Temperaturen über 30 Grad im Wohnungseigentumsobjekt wurden vom Obersten Gerichtshof als wichtige Interessen jedenfalls bejaht.“ Freilich komme es in diesen Fällen immer auf den Einzelfall an.
Bei Vollanwendung des Mietrechtsgesetzes
In Mietwohnungen muss der Vermieter oder die Vermieterin dem Einbau einer Klimaanlage zustimmen. Lallitsch: „Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, also etwa in Altbauten, regelt Paragraf 9 des Mietrechtsgesetzes, dass die beabsichtigte Installation dem Vermieter angezeigt werden muss und diese als genehmigt gilt, wenn er sie nicht innerhalb von zwei Monaten ab Anzeige ablehnt.“ Für Mietwohnungen im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) gibt es also – anders als im Wohnungseigentum – eine Zustimmungsfiktion für die Errichtung von wichtigen Änderungen, sohin auch bei Klimaanlagen.
Lehnt der Vermieter die angezeigte Änderung an der Wohnung innerhalb von zwei Monaten ab, steht der Mietpartei im Vollanwendungsbereich des MRG der Rechtsweg offen. Für eine positive Entscheidung des Gerichts muss hier aber nicht entweder die Verkehrsüblichkeit oder ein wichtiges Interesse der Mietpartei vorliegen, sondern beides.
Zu den Erfolgsaussichten vor Gericht sagt Lallitsch: „Die oberstgerichtliche Rechtsprechung zu den Voraussetzungen einer gerichtlichen Zustimmung sind sehr streng, und Klimaanlagen gelten grundsätzlich nicht von vornherein als verkehrsüblich – auch wenn aufgrund der aktuellen Klimaentwicklungen Nachrüstungsbedarf besteht.“ Fehlende Zustimmungen könnten also selbst bei Vorliegen eines wichtigen Interesses nicht gerichtlich erzwungen werden. „Es scheitert bei Klimaanlagen schon sehr oft an der Verkehrsüblichkeit.“ Wenn keine Zustimmung von Vermieterseite vorliegt, müssen sich Betroffene bei Mietwohnungen also nach Alternativen umsehen.
Bei Teilanwendung des MRG
Im Teilanwendungsbereich des MRG (etwa bei frei finanzierten, vermieteten Eigentumswohnungen, die nach 1945 errichtet wurden) oder im vermieteten Vollausnahmebereich des MRG (etwa bei Einfamilienhäusern) findet die gesetzliche Bestimmung des Paragrafen 9 MRG hingegen keine zwingende Anwendung – „es sei denn, die gesetzliche Bestimmung wird ausdrücklich vertraglich vereinbart“, erklärt die Juristin. Stimmt der Vermieter der begehrten Maßnahme in den beschriebenen Fällen nicht zu, gibt es keine Zustimmungsfiktion. „Aus diesem Grund kann auch der Rechtsweg nicht beschritten werden“, wie die Anwältin betont.
Bei der Vermietung einer Eigentumswohnung bewegt man sich außerdem im Spannungsfeld zwischen Wohnungseigentums- und Mietrechtsgesetz. „Auch wenn die Vermieterin einer Eigentumswohnung der Installation einer Klimaanlage in ihrer Eigentumswohnung zustimmt, brauchen Sie noch die Zustimmung aller Mit- und Wohnungseigentümer“, bringt Lallitsch das Problem auf den Punkt. Vermieter sollten also vor ihrer Zusage an Mieter die Zustimmung aller Mit- und Wohnungseigentümer bei Wohnungseigentumsobjekten einholen, um nicht mit dem Gesetz in Konflikt zu kommen. „Ein politischer Wille, die Gesetzeslage für Mieter oder Wohnungseigentümer abzuändern und etwas leichter zu machen, besteht derzeit leider nicht“, sagt Lallitsch zur aktuellen Situation.
