Eine Wohngemeinschaft ist nicht nur für junge Studierende eine interessante Alternative zur eigenen Wohnung, „angesichts der steigenden Mieten bekommt die WG auch in anderen Gesellschaftsschichten eine zunehmend größere Bedeutung“, sagt die Juristin Barbara Walzl-Sirk vom Mieterschutzverband.
Eine der wichtigen Fragen, die schon bei der Gründung einer WG zu klären sind, ist jene nach der Gestaltung des Mietvertrages: Sollen alle WG-Bewohner als Hauptmieter in den Mietvertrag aufgenommen werden, oder soll nur einer alleine die meistens große und teure Wohnung anmieten und mit seinen Mitbewohnern separate Vereinbarungen treffen?

Einer für alle, alle für einen

Bei der ersten Variante entsteht, wie Walzl-Sirk betont, zwischen den Hauptmietern eine sogenannte Solidarhaftung. „Salopp gesagt bedeutet das wie bei den Musketieren: ,Einer für alle, alle für einen’.“ Für den Vermieter bringt diese Variante den Vorteil, dass er sich bei einem Mietzinsrückstand aussuchen kann, wen er klagt. Außerdem können die WG-Mitglieder bei dieser Form des Mietens nur gemeinsam über das rechtliche Schicksal des Mietvertrages entscheiden. „Eine Kündigung des Mietverhältnisses muss von allen Hauptmietern unterfertigt werden,“ erklärt die Juristin. Beim Wunsch eines Einzelnen, umzuziehen, könnte das ein beträchtlicher Klotz am Bein sein.

Probleme beim Auszug

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„Die gängige Meinung, dass eh alles erledigt ist, wenn man auszieht, gilt bei solchen Verträgen nicht“, warnt die Mietrechtsexpertin. Vielmehr müssten die anderen Hauptmieter und auch der Vermieter zustimmen, damit der Auszugswillige aus dem Vertrag aussteigen kann. „Meistens blockiert hier die Vermieterseite.“ Auch einfach die Person, die ausziehen möchte, durch eine andere Person zu ersetzen, müsse mit dem Vermieter und mit allen anderen vereinbart werden. „Sollte es dabei zu keiner Einigung kommen, bleibt der Auszugswillige als Hauptmieter der Wohnung bestehen“, sagt Walzl-Sirk. Man könne von ihm, auch wenn er schon ausgezogen ist, die Zahlung des ausständigen Mietzinses fordern – sogar per Klage.

Kaution und Schäden

Manchmal räumen Vermieterinnen den Hauptmietern das Recht ein, einen Mieter gegen einen anderen zu tauschen. Wie sich das auf eine gemeinsam hinterlegte Kaution auswirken würde, erklärt Walzl-Sirk so: „Der neue Mieter hinterlegt seinen Anteil an der bereits bezahlten Kaution – und der Mieter, der auszieht, bekommt seinen Anteil sofort zurück.“ Aber Achtung: „Wer zum Schluss in der Wohnung übrig bleibt und die Wohnung an den Vermieter zurückgibt, haftet dann für alle Schäden, die in der Wohnung vorhanden sind.“ Die logische Konsequenz: „Wenn zwischendurch ein WG-Mieter auszieht, sollte immer genau geprüft werden, ob dieser einen Schaden in der Wohnung verursacht hat oder nicht.“

Hauptmieter und Untermieter

Die zweite Variante für eine WG ist, dass einer alleine als Hauptmieter die Wohnung anmietet und dann mit den anderen WG-Mitgliedern Untermietverhältnisse begründet. „Aber auch da ist Vorsicht geboten“, warnt die Expertin. Der Person, die die Wohnung alleine anmietet, müsse klar sein, dass sie immer die gesamte Miete zu bezahlen hat – auch wenn keine Untermieter vorhanden sind oder diese nicht zahlen. Bei großen Wohnungen, wie man sie für eine WG braucht, kann das schnell zum finanziellen Problem werden.

Befristungen beachten!

Der alleinige Hauptmieter muss allerdings auch bei der Begründung von Untermietverhältnissen bedenken, dass gesetzliche Befristungsvorgaben einzuhalten sind. Walzl-Sirk: „Aufgrund der derzeitigen gesetzlichen Regelung müssen Untermietverhältnisse auf mindestens drei Jahre befristet abgeschlossen werden. Eine darunterliegende Befristung führt dazu, dass der vereinbarte Endtermin nicht durchsetzbar ist und somit ein unbefristetes Mietverhältnis begründet werden würde.“
Der alleinige Hauptmieter hafte dem Vermieter auch alleine für die Einhaltung des Hauptmietvertrages. So müsse er für Beschädigung oder auch bei Nachbarschaftskonflikten nach außen hin alleine den Kopf hinhalten.

Wie man es nun auch dreht und wendet: Was als unbeschwerte Wohngemeinschaft beginnt, kann schnell zum Konfliktherd werden, wenn man sich nicht rechtzeitig überlegt, mit wem man sich da als Mitbewohner einlässt. „Leider hat es auch der Gesetzgeber bis dato nicht für nötig gehalten, sich dieser rechtlichen Problematik anzunehmen und entsprechende gesetzliche Regelungen zu treffen. Meiner Meinung nach ist das längst fällig“, sagt Walzl-Sirk abschließend.

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