Sie blicken heuer auf 25 Jahre Praxis als Rechtsberaterin im Wohnrecht bei der Mietervereinigung Steiermark zurück. In diesem Zeitraum haben sich Rechtsprechung und Gesetzgebung stark geändert. Was waren dabei die erfreulichsten Änderungen für Mieter?
MONIKA ZWANZGER: Unter anderem ist hier die Kündigungsmöglichkeit für Mieter in Objekten, die dem Voll- oder Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unterliegen, zu nennen: Wenn nicht explizit etwas anderes vereinbart wurde, kann nach einem Jahr mit dreimonatiger Kündigungsfrist gekündigt werden. Das war früher nicht möglich, da musste die ganze Vertragslaufzeit eingehalten werden.
Diese Regelung gilt nicht für Ein- und Zweifamilienhäuser.
MONIKA ZWANZGER: Leider nicht. Hier müssen Mieter die volle Zeit Miete, Betriebskosten und Heizkosten zahlen, auch wenn sie die Wohnung gar nicht mehr mieten möchten – wenn mit dem Vermieter kein Einvernehmen zu erzielen ist. Da steht eine gesetzliche Anpassung noch aus.
Eines der großen Themen in der Mieterberatung ist die Kaution und deren Absicherung. Was gibt es von dieser Front zu berichten?
MONIKA ZWANZGER: Die Kaution ist jetzt glücklicherweise im Mietrechtsgesetz verankert und kann unter bestimmten Voraussetzungen – bei Voll- oder Teilanwendung des Mietrechtsgesetzes – bei den Schlichtungsstellen günstig zurückgefordert werden. Hier kann ohne Gebühren ein Bescheid erwirkt werden, durch den die Vermieter den Mietern nicht alle Mängel einfach von der Kaution abziehen können. Auf diesem Weg kann auch geprüft werden, ob die Mängel nicht schon am Anfang da waren oder eventuell – so wie das Ausmalen – gar keine Aufgaben der Vertragspartner mehr sind und folglich nicht verrechnet werden dürfen.
Was war Ihrer Einschätzung nach der größte Fortschritt für Mieter in all den Jahren?
MONIKA ZWANZGER: Die Klauselentscheidungen des Obersten Gerichtshofes: Endlich wird die übliche Abnützung der Wohnung, wie sie durch einen durchschnittlichen Bewohner entsteht, berücksichtigt, und es ist nicht mehr Neu für Alt zurückzugeben. Beim Umzug kann man sich voll auf die neue Wohnung konzentrieren, die nun oft auszumalen ist – und die bisherige Wohnung kann zurückgestellt werden, ohne Angst, dass stundenlang nach Nagellöchern in der Wand oder angebohrten Fliesen im Bad gefahndet wird, um etwas von der Kaution abziehen zu können. Allerdings werden die Wohnungen jetzt auch meist mit einem Durchgang, ohne Aufzeichnungen von Mängeln in Protokollen, übernommen.
Sie plädieren für ein ausführliches Übernahmeprotokoll bei Beginn des Mietvertrages, in dem alle Mängel, die bereits vorhanden sind, eingetragen werden?
MONIKA ZWANZGER: Ja, unbedingt.
Die Pandemie hat viele in eine wirtschaftliche Notlage gebracht, auch die Miete war und ist teilweise nicht mehr leistbar. Wie haben Sie diese Situation erlebt?
MONIKA ZWANZGER: Junge Familien, in denen mitunter beide Partner von Kurzarbeit oder gar Arbeitslosigkeit betroffen waren, mussten teure Wohnungen weiterzahlen, obwohl das Familienbudget das gar nicht mehr zuließ. Hier hätten wir uns schon sehr entsprechende Kündigungsmöglichkeiten für Mieter gewünscht. Wir haben aber auch gesehen: Wenn Mieter das Gespräch mit ihren Vermietern gesucht haben und klarstellten, dass sie prinzipiell nicht zahlungsunwillig waren, nur im Moment einfach nicht genug Geld hatten, wurden meistens gemeinsam gute Lösungen gefunden. Hier gab es ein großes Entgegenkommen.
