Unser Leser erwarb von seiner Tante kostengünstig das Haus seines verstorbenen Großvaters, in dem bis heute die Lebensgefährtin des Großvaters wohnt. „Mein Opa hat für sie ein lebenslanges, unentgeltliches Wohnungsgebrauchsrecht für die ganze Liegenschaft, also Haus und Außenanlage, im Grundbuch eintragen lassen“, erzählt der Mann, der damit beim Kauf der Immobilie kein Problem hatte. „Meine Frau und ich haben uns immer gut mit der Freundin meines Opas verstanden“, sagt er. „Außerdem wollten wir dort nie einziehen, waren also froh, dass das Haus nicht leer stand.“
Anfangs schien auch alles gut zu laufen. „Wir haben das Grundstück, wie mit der Freundin meines Großvaters vereinbart, gepflegt, den neuen Gartenzaun errichten lassen, den sie wollte, und ihr bei allen schweren Arbeiten geholfen. Wir haben uns gegenseitig besucht und geglaubt, wir hätten eine für uns alle optimale Lösung gefunden“, sagt der Mann. Dann, ganz plötzlich, habe die Bewohnerin des Hauses aber ihre Meinung geändert. „Von einem Tag auf den anderen wollte sie, dass wir ihr das Wohnrecht abkaufen, und spricht dabei von der Miete für 30 Jahre. Sie verbietet uns, das Grundstück zu betreten, und kündigt Umbauten an, die sie eigenmächtig vornehmen lassen will. Ein Waschbecken hat sie schon völlig unsachgemäß demontiert, und das Grundstück, das sie selbst nicht mehr pflegen kann, droht zu verwildern.“ Unser Leser sagt: „Wir waren beim Hauskauf wohl sehr naiv.“ Er fragt sich nun: „Kann uns die Frau wirklich den Zutritt zu unserem Grundstück und zum Haus verwehren und darf sie ohne unser Einverständnis etwas umbauen? Und sind wir gesetzlich verpflichtet, die ganzen Betriebskosten für das Haus zu bezahlen?“
Wir haben dazu den Grazer Rechtsanwalt Heimo Hofstätter befragt. Er sagt: „Gemäß Paragraf 507 des ABGB darf die Berechtigte beim Wohnungsgebrauchsrecht die Substanz der ihr zum Gebrauch bewilligten Sache nicht verändern.“ Einfach gesagt, darf die Bewohnerin also keinesfalls ohne Zustimmung des Hausbesitzers Umbauten durchführen.
Weiters regle Paragraf 508 des ABGB, dass der Eigentümer alle ordentlichen und außerordentlichen auf der Sache haftenden Lasten tragen und sie auf seine Kosten in gutem Stande erhalten muss. Wenn die Kosten den Nutzen übersteigen, der dem Eigentümer übrig bleibt, müsse allerdings der Berechtigte den Überschuss tragen oder vom Gebrauch abstehen. „Im vorliegenden Fall ist davon auszugehen, dass den Eigentümern keinerlei Nutzen aus dem Haus verbleibt. Nach meiner Beurteilung wäre die laufende Instandhaltung daher Sache der Gebrauchsberechtigten, also der Lebensgefährtin des Großvaters, die die entsprechenden Kosten zu tragen hätte. Alternativ dazu kann sie natürlich jederzeit auf ihr Wohnungsgebrauchsrecht verzichten“, spricht Hofstätter Klartext. Gleiches gelte auch für die Betriebskosten.
Zu einer etwaigen Verwüstung des Hauses durch die Bewohnerin sagt der Anwalt: „Wenn die Bewohnerin die Substanz des Hauses schädigt, wird sie den Eigentümern schadenersatzpflichtig.“ Die Pflege des Gartens durch die Eigentümer ist, wie der Jurist betont, jedenfalls zulässig, weil sie unter den Begriff „Erhaltung der Sache in gutem Stande“ falle. Verpflichtet seien die Eigentümer zu dieser Arbeit aber nicht.
Das Betretungsverbot darf unser Leser getrost ignorieren. Hofstätter: „Bei Gefahr in Verzug müssen die Eigentümer selbstverständlich die Möglichkeit haben, das Haus zu betreten, um allfällig notwendige Reparaturen, auch wenn sie keinen Nutzen aus dem Haus ziehen, durchzuführen bzw. durchführen zu lassen. Dies ergibt sich schon aus Paragraf 522 ABGB, wonach dem Eigentümer die nötige Aufsicht über sein Haus nicht erschwert werden darf.“
