Unser Leser hat gemeinsam mit seiner Frau seit eineinhalb Jahren ein Einfamilienhaus gemietet. „Wir haben ein unbefristetes Mietverhältnis mit dreimonatiger Kündigungsfrist, jetzt hat uns unsere Vermieterin aber plötzlich ohne Angabe näherer Gründe gekündigt. Sie hat uns diese Kündigung einfach per E-Mail ohne Unterschrift oder Signatur zukommen lassen“, erzählt er. Jetzt fragt er sich: „Kann man einen Mietvertrag überhaupt per E-Mail kündigen? Und ab wann beginnt die Kündigungsfrist zu laufen?“
Was das Gesetz sagt
Der Rechtsanwalt Christian Thon aus Wolfsberg sagt dazu: „Zur grundsätzlichen Beantwortung der Frage, ob eine E-Mail genügt, muss im Mietvertrag zunächst überprüft werden, ob ein befristetes oder ein unbefristetes Mietverhältnis vorliegt. Ein befristetes Mietverhältnis (abgeschlossen für eine bestimmte Zeitdauer oder bis zu einem festgelegten Endtermin) schließt eine Kündigungsmöglichkeit grundsätzlich aus. Dasselbe gilt, wenn eine Partei einen Kündigungsverzicht für eine gewisse Dauer abgegeben hat. In beiden Fällen könnte der Vermieter ohne Vorliegen besonderer Gründe keine Kündigung aussprechen."
Bei unbefristeten Verträgen
Nur bei unbefristeten Mietverhältnissen gilt laut Thon: "Jede Kündigung stellt rechtlich gesehen eine einseitige Willenserklärung dar. Die gesetzlichen und vertraglichen Bestimmungen definieren hierbei die einzuhaltenden Formvorschriften für die Kündigung." Innerhalb des Anwendungsbereiches (Voll- und Teilanwendungsbereich) des MRG gebe dessen Paragraf 33 für den Mieter zwingend vor, dass die Kündigung schriftlich zu erfolgen hat. Nach der Rechtsprechung (OGH in 8 Ob 102/16g) sei „Schriftlichkeit“ so auszulegen, dass die Kündigung entweder eigenhändig unterschrieben oder mit einer elektronischen Signatur versehen sein muss. Zulässig sei beispielsweise das Versenden einer E-Mail mit einem angehängten und unterschriebenen Kündigungsschreiben, nicht hingegen das Versenden einer reinen E-Mail ohne elektronische Signatur oder mittels WhatsApp Nachricht. Der Vermieter könne im Anwendungsbereich des MRG überhaupt nur bei Vorliegen bestimmter Gründe gerichtlich kündigen. "Das reine Absenden einer schriftlichen Kündigung reicht für diesen nicht aus."
Formfreiheit im Einfamilienhaus
Auf Einfamilienhäuser sind die gesetzlichen Bestimmungen des MRG, wie Thon betont, nicht anwendbar. Außerhalb des Anwendungsbereiches des MRG gelte bei der Kündigung für beide Seiten Formfreiheit. Die Kündigung könne daher schriftlich, mündlich oder sogar schlüssig erfolgen. Das Absenden einer aussagekräftigen Kündigung mittels E-Mail wäre daher nach den gesetzlichen Bestimmungen ausreichend.
"Zu überprüfen wäre aber, ob der Mietvertrag selbst eine schriftliche Kündigung verlangt. Diesfalls wäre meines Erachtens davon auszugehen, dass das Verfassen und Versenden einer E-Mail ohne elektronische Signatur nicht ausreichend ist", sagt der Jurist.
Kündigungsfristen
Die Kündigungsfrist von drei Monaten bis hin zum Kündigungstermin müsse unserem Leser voll zur Verfügung stehen. Fristauslösend sei daher nur der Zugang der Kündigung, nicht das Versenden selbst. "Wenn die Post Ihnen die Kündigung zum Beispiel per 01.06.2019 zugestellt hat, endet die von Ihnen angesprochene 3-monatige Kündigungsfrist per 30.09.2019. Erst mit diesem Datum sind die „vollen 3 Monate“ abgelaufen. "Die Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses über das von Ihnen angesprochene Einfamilienhaus bedarf im Übrigen keiner Begründung."
