FALL EINS:Unsere Leserin vermietete ihre Eigentumswohnung in der Vergangenheit zweimal auf je drei Jahre befristet an einen jungen Mann. Zuletzt wollte sie den Vertrag mit ihm nicht mehr verlängern, ließ sich von seinem Vater aber dazu überreden, dem Mieter noch ein weiteres Jahr (befristet) in der Wohnung zuzugestehen. Jetzt möchte sie einen Schlussstrich ziehen und bei Beendigung des Mietverhältnisses keinen Fehler machen. „Welche Fristen muss ich beachten?“, fragt sie sich.
Gerhard Schnögl vom Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbund hat keine guten Nachrichten für die Leserin: „Die Vermieterin hat im Vorjahr leider einen schweren Fehler gemacht“, sagt er. Bei Mietverhältnissen im Anwendungsbereich des MRG - wie etwa einer vermieteten Eigentumswohnung in einem Gebäude, das aufgrund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung errichtet wurde - sei nicht jede Befristung zulässig. Die Vertragsdauer müsse bei Wohnungen mindestens drei Jahre betragen. Befristete Mietverträge könnten zwar beliebig oft verlängert werden, dabei aber ebenfalls immer für mindestens drei Jahre. „Wird ein Mietvertrag rechtlich nicht zulässig befristet, und das ist Ihrer Leserin offensichtlich passiert, so ist dieses Mietverhältnis automatisch unbefristet! Von Vermieterseite kann es nur gerichtlich und nur bei Vorliegen eines wichtigen Kündigungsgrundes aufgekündigt werden. Kündigungsgründe sind im Mietrechtsgesetz vollständig aufgezählt“, erklärt der Experte.
FALL ZWEI:Der dreijährige Wohnungsmietvertrag unseres Lesers ist vor nunmehr eineinhalb Monaten abgelaufen. „Der Vermieter will mir zwar den Mietvertrag verlängern, hat mir aber den neuen Vertrag noch immer nicht gemacht“, erzählt er und fragt: „Habe ich damit einen Fehler gemacht? Kann ich delogiert werden? Oder bleibt der alte Mietvertrag aufrecht? Bin ich unbefristeter Hauptmieter geworden? Kann die Miete jetzt erhöht werden?“
Christian Lechner von der Mietervereinigung Steiermark sagt dazu befragt: „Ihr Leser hat weder einen Fehler gemacht, noch kann er delogiert werden. Vergessen die Mietpartei und der Vermieter das Ende des befristeten Mietvertrages, führt dies nicht sofort zu einem unbefristeten Mietverhältnis. Das Mietrechtsgesetz sieht hier eine einmalige stillschweigende Verlängerung um drei Jahre vor. Erst nach Ablauf dieser drei Jahre geht das Mietverhältnis in ein unbefristetes über. Ihr Leser kann also getrost in der Wohnung bleiben, der alte Vertrag gilt weiter. Die Miete kann nur erhöht werden wenn es zu einer gesetzlichen Mietzinssteigerung kommt oder eine vertragliche Wertsicherungsklausel schlagend wird.“
Aus der Trickkiste
FALL DREI:Der auf 4 Jahre befristete Mietvertrag unserer Leserin mit einer Studentin für ihre kleine läuft Ende September 2019 aus. Nun habe ihr aber die Mieterin gesagt, dass sie die Wohnung noch einige Monate (längstens aber für 1 Jahr) länger benötigt, weil sie mit ihrem Studium nicht bis diesen Herbst fertig wird. Die Vermieterin fragt sich nun: „Was soll ich jetzt machen? Es gibt ja keinen 1-Jahres-Mietvertrag, der wäre ungültig! Soll ich mit der Mieterin einen neuen 3-Jahres-Mietvertrag machen? Ich habe im Internet etwas von einer "stillschweigenden Mietvertragsverlängerung gelesen, dazu braucht man angeblich gar keinen neuen Vertrag machen! Einfach den alten Mietvertrag auslaufen lassen. Stimmt das?"
Gerhard Schnögl vom Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbund hat folgenden Rat für unsere Leserin: „Die beste Lösung wird wohl die stillschweigende Verlängerung sein. Einmal ist eine stillschweigende Verlängerung um drei Jahre möglich. Sie sollten dabei bei Ablauf der Befristung gar nichts tun; dann kommt es zu einer stillschweigenden Verlängerung um weitere drei Jahre. Die Vermieterin darf danach nur nicht den 30.09.2022 übersehen. Der Hintergrund: Gemäß Paragraf 29 Abs. 3 lit. b im Mietrechtsgesetz hat der Mieter jederzeit das unverzichtbare und unbeschränkbare Recht, den stillschweigend verlängerten Mietvertrag jeweils zum Monatsletzten gerichtlich oder schriftlich unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zu kündigen.
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