1. Kann ich selbst entscheiden, wie viel Mietzins ich für meine Wohnung verlange?
Antwort: „Ehe Sie sich Gedanken über den Mietzins machen, sind zwei rechtliche Fragen zu klären: Unterliegen Sie zur Gänze oder teilweise dem Mietrechtsgesetz oder fallen Sie aus dem MRG heraus“, erklärt Philipp Wieser von der Held-Berdnik-Astner & Partner Rechtsanwälte-GmbH in Graz. Ganz aus dem MRG heraus fällt in der Regel die Vermietung von Einfamilienhäusern. Mit einer klassischen Wohnung fällt man entweder unter die Vollanwendung oder Teilanwendung des MRG. Nur bei einer Teilanwendung gelten keinerlei Mietzinsbildungsvorschriften. „Hier kann man alles verlangen, was marktgängig ist – bis zur Grenze der Sittenwidrigkeit. Wo diese liegt, ist immer eine Einzelfallentscheidung. Am besten in der Nachbarschaft nachsehen, was dort verlangt wird!“
2. Kann ich meinen Mieter kündigen, wenn ich die Wohnung selbst wieder brauche?
Antwort: Ein Mietverhältnis ist in der Regel kündigungsgeschützt, kann also nicht einfach so aufgelöst werden. „Es gelten genau definierte Kündigungsgründe laut MRG“, wie Wieser betont. Und bei Eigenbedarf? „Das muss man sich gerichtlich erstreiten“, betont Wieser. Ein Vermieter muss also gerichtlich kündigen, eine Klage einbringen.
3. Was muss ich bei der Vermietung einer geförderten Wohnung beachten?
Antwort: Selbst wenn die Förderung bereits zurückbezahlt ist und der Mietzins (im Teilanwendungsbereich des MRG) frei vereinbart werden könnte, unterliegt man hier Mietzinsobergrenzen. Das erklärt sich, wenn man in die jeweiligen Wohnbauförderungsgesetze Einblick nimmt.
4. Kann ich den Mietvertrag auf eine beliebige Zeit befristen?
Antwort: Egal, ob nun die Voll- oder nur die Teilanwendung des MRG gilt: Man kann immer nur für mindestens drei Jahre vermieten. „Auch drei Jahre und ein Tag oder vier Jahre sind möglich, aber niemals weniger als drei Jahre“, wie Wieser betont. Damit die Befristung auch gerichtlich hält, also durchsetzbar ist, muss der Vertrag außerdem schriftlich abgeschlossen sein. „Schriftlichkeit meint auch die Unterschriften aller Parteien, was besonders wichtig ist, wenn Sie mehrere Mieter haben.“ Andernfalls wird aus dem Mietvertrag ein unbefristeter Vertrag.
5. Wie sind Mieteinkünfte zu versteuern?
Antwort: Einkünfte aus Vermietung oder Verpachtung unterliegen bei Privatpersonen grundsätzlich der Einkommensteuer. „Zu versteuern ist der Einnahmenüberschuss, das sind die Mieteinnahmen abzüglich der Werbungskosten“, erklärt die Steuerberaterin Andrea Maier von der Jurak-Maier-Denk-Steuerberatungs-GmbH in Graz. „Zu den Werbungskosten zählen die Absetzung für Abnutzung, die sogenannte Afa (Absetzung für Abnutzung) und die mit der Vermietung zusammenhängenden Ausgaben wie laufende Betriebskosten (sofern sie nicht als durchlaufende Posten behandelt werden dürfen): also Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten, laufende Reparaturen, Grundsteuer, Kosten für Rauchfangkehrer, Makler, Beratung etc.“
6. Welche Grundregel gilt bei der Berechnung der Absetzbeträge für die Abnutzung der vermieteten Immobilie?
Antwort: Wie schon in der Vorfrage besprochen, geht es hier um die „Afa“. „Bei Gebäuden, die zu Wohnzwecken vermietet werden, wird eine Nutzungsdauer von 66,67 Jahren angenommen; das entspricht einem jährlichen Afa-Satz von 1,5 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, die als Werbungskosten absetzbar sind,“ erklärt Andrea Maier.
7. Was ändert sich bei der Lohnsteuer, wenn ich zusätzlich zum Gehalt Mieteinnahmen habe?
Antwort: Wenn der Einnahmenüberschuss (also Mieteinnahmen minus Werbungskosten) mehr als 730 Euro im Kalenderjahr ausmacht und gemeinsam mit den Einkünften aus dem Arbeitsverhältnis mehr als 12.000 Euro ergibt, ist bis Ende April des Folgejahres eine Einkommensteuererklärung zu machen und eine Steuer abzuführen. Bei Finanzonline hat man dafür zwei Monate länger Zeit. „Die Höhe der Steuer hängt davon ab, wie hoch das gesamte Einkommen ausfällt.“ Der Steuersatz beginnt jedenfalls bei 20 Prozent.
