Billigbauten für leistbaren Wohnraum

Ohne Einführung einer "Billigschiene" für neue Wohnungen, bei der man ohne die Kostentreiber Lift, Garagen und Balkone baut, wird der Mangel an leistbarem Wohnraum nicht behoben werden können. Das sagte am Mittwoch der Obmann der Gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBV), Karl Wurm. Hauptproblem im Wohnbau sei das Fehlen günstiger Grundstücke, wodurch der geförderte Wohnbau zunehmend ausgehöhlt werde.

Immer mehr gemeinnützige Wohnbauträger würden vom geförderten Bereich zusehends in frei finanzierte Einheiten gedrängt. Dass es immer mehr gemischte Projekte gebe, mache sich auch bereits beim Grundstücksbeirat bemerkbar, der für geförderte Bauten zuständig ist. Dort wundere man sich oft, dass es so wenig neue Bauvorhaben gebe, sagte Wurm am Mittwoch im Klub der Wirtschaftspublizisten. Liege ein Grundpreis über den erlaubten 300 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche, so müsse der Rest - ein immer größerer Teil - durch frei finanzierten Wohnraum abgedeckt werden: "Dort zahlt man dann aber bei dem Beispiel 700 Euro pro Quadratmeter für den Grund und nicht die 500 Euro, die die Liegenschaft tatsächlich gekostet hat."

Günstigere Baugründe

Seine Hoffnung setzt der GBV-Obmann zum Thema Kostendämpfung bei Grundstücken in die Umsetzung des neuen Regierungsplans zum Wohnen, nämlich konkret der Bauland-Aktivierung zu erschwinglichen Preisen - von der er hofft, dass das bis Juni umgesetzt ist. Bei Umwidmungen von Grundstücken der öffentlichen Hand in Bauland sollen ja 25 Prozent als Vorbehaltsflächen für förderbaren Wohnbauraum ausgewiesen werden. Und man will Gemeinden ermöglichen, Baurechte zugunsten geförderter Wohnungen bzw. förderbaren Wohnraums auch zu einem begünstigten Zins vergeben zu können.

Hoffentlich wisse das auch der Rechnungshof (RH), wenn öffentliche Hande aufgefordert würden, ein Viertel der Flächen günstig zur Verfügung zu stellen, gab Wurm zu verstehen. Schon jetzt würden immer wieder kleine Gemeinden oder auch größere Städte Gründe nur mit bestimmten Vorgaben für den sozialen Wohnbauträger verkaufen: "Das wird praktiziert, ist rechtlich aber nicht abgesichert." Früher hätten Kommunen "Baurechte für einen Schilling" vergeben, "heute würde der Rechnungshof sagen: Da wird Vermögen verschleudert, wenn das so günstig hergegeben wird." Im Übrigen ist es Wurm zu wenig, wie laut Arbeitsübereinkommen geplant, nur die öffentliche Hand zu verpflichten. "Kritiker sagen, da gehören auch Private mit hineingenommen." Ja, "das wär ein Eingriff in den Markt", räumte er ein, "dafür wäre der Wohnbau günstiger". Bei Grundstücken sollte man "rechtliche Möglichkeiten schaffen, dass man eingreifen kann - und es sich dann auch trauen".

Zu viele Vorschriften

Insgesamt gehöre das System des geförderten Wohnbaus "abgespeckt", sonst würde es dem günstigen Wohnen auch bei einer Zweckbindung der Fördermittel nichts bringen. Offenbar sei es bei den Vorschriften - Normen und Bauordnungen - "schwierig, hier etwas zurückzunehmen", plädierte der GBV-Obmann einmal mehr für Vereinfachungen. So reiche es zum Beispiel in Bayern, 30 Prozent der Wohnungen behindertengerecht zu erstellen, "bei uns geht das nicht. Wir hängen den Individualschutz sehr hoch, oft spießt sich das aber mit dem öffentlichen Interesse." Speziell in Ballungsräumen wie Wien, Salzburg, Innsbruck sei auch der Bau günstiger Wohnungen nötig, nicht nur von gehobenem Wohnraum. Mittlerweile sei Bauen im geförderten Bereich so teuer wie im nicht geförderten Bereich. Im freifinanzierten Eigentumsbereich seien Wohnungen unter 3.000 Euro pro Quadratmeter gar nicht mehr zu finden, Einheiten zu über 4.000 Euro je Quadratmeter würden aber schwer weggehen.

Die GBV-Mitglieder sind die Hauptakteure im Wohnbau, vor allem im mehrgeschoßigen. 2015 haben sie rund 18.500 neue Wohnungen fertiggestellt. 2016/17 gebe es mit je 15.000 bis 16.000 Einheiten etwas weniger als im Rekordjahr 2015, so GBV-Expertin Eva Bauer. "Die Tendenz ist steigend, und wir liegen über dem langjährigen Schnitt von 15.000."

Zum aktuellen Fall der "OÖ Wohnbau", der das Finanzamt Linz laut Bericht der "OÖN" wegen zu vieler "Nebengeschäfte" die Gemeinnützigkeit entziehen will, meinte der GBV-Obmann, dass er den Tatbestand für einen Entzug als "noch nicht gegeben" ansehe. Der kritisierte Wohnungsverkauf sei "Hauptgeschäftsbestandteil" der Gesellschaft und seines Erachtens "noch nicht schädlich". Allerdings gehe die Tendenz der Geschäfte schon "zu stark weg von der Gemeinnützigkeit". Von der Revision des Verbands werde soeben die Bilanz 2016 geprüft. "Die schädlichen Punkte sehen wir aber etwas anders als die Finanz, die die Umsätze auch nicht in wirklich privates und in gemeinnütziges Geschäft unterteilt hat."